La correzione dei prezzi si avvicina? Si sta sviluppando una bolla nel mercato immobiliare di Tel Aviv?

Sono questi gli interrogativi che sempre con maggiore preoccupazione si pongono gli investitori. Secondo il rapporto annuale del Chief Investment Officer di UBS Bank, decisamente sì. Infatti, il nuovo rapporto per il 2022 colloca Tel Aviv, per la prima volta, nella categoria “territorio a rischio bolla”, il che significa che aumentano le probabilità di una forte correzione del prezzo degli immobili nel prossimo futuro, con un vero e proprio calo dei prezzi.

Il rapporto UBS viene pubblicato una volta all’anno, presenta i risultati delle ricerche effettuate in alcune città, e si basa, tra l’altro, su indagini condotte su banche dati e statistiche ufficiali in ogni paese di riferimento (per esaminare il mercato di Tel Aviv, ad esempio, il rapporto si basa sui dati del Central Bureau of Statistics). Assegna voti a 25 città, sulla base di dati economici come i prezzi degli appartamenti e degli affitti in quelle città, il reddito medio, dati sui mutui, prodotto interno lordo e altro ancora.

Il rapporto del 2022 afferma che Tel Aviv, così come Tokyo tra l’altro, è entrata nel criterio del rischio bolla per la prima volta da quando il rapporto ha iniziato a essere pubblicato nel 2015, questo perché il punteggio assegnato loro supera 1,5, il tasso al di sopra del quale le città in esame sono definite “territorio a rischio bolla”. Il rapporto afferma che i prezzi degli appartamenti a Tel Aviv sono quasi triplicati tra il 2001 ed il 2017 e, dopo una breve correzione nel 2019, negli ultimi due anni la tendenza si è modificata e tra la metà del 2021 ed il 2022 si è registrato un aumento dei prezzi del 18%, il tasso di aumento più alto dal 2010 in città.

Dopo Miami, Los Angeles e San Francisco, Tel Aviv ha avuto il maggior tasso di incremento, tra il primo trimestre del 2021 ed il secondo trimestre del 2022, pari al 20%. Considerando il tasso di inflazione, l’aumento dei prezzi è stato del 12,9% secondo solo a Miami.

Il rapporto di UBS evidenzia un altro fattore importante che spinge a definire il mercato di Tel Aviv una “bolla”: il volume dei mutui non ancora rimborsati. Questo volume è aumentato tra la metà del 2021 e la metà del 2022 ad un tasso simile al tasso di aumento dei prezzi, il 18%, ed è il più alto della città in 25 anni. UBS afferma esplicitamente che se il volume delle ipoteche aumenterà ulteriormente, il rischio di una correzione “brusca e breve” diventerà elevato. Un altro dato presentato dal rapporto UBS riguarda il tempo/lavoro necessario al lavoratore medio per poter acquistare un appartamento di 60 mq: anche in questo caso Tel Aviv è al primo posto, quinta nel mondo, con circa 11 anni. Nel 2012 erano necessari solo nove anni.

Anche considerando la redditività degli investimenti, le disparità sono molto grandi.

Secondo il rapporto, ci vogliono 45 anni perché un appartamento affittato a Tel Aviv “si ripaghi” mentre nel 2012 ce ne volevano “solo” 34 per raggiungere il medesimo obiettivo. In questo senso, Tel Aviv è al primo posto insieme a Monaco e Hong Kong.

Come è possibile che la domanda di nuovi appartamenti cali, raggiungendo il minimo degli ultimi tre anni, così come calano le domande di mutui mentre i prezzi aumentano del 19% in un anno? Come si spiega che il numero delle transazioni stia diminuendo (un decremento, negli ultimi tre anni, del 50%) mentre i prezzi continuano a salire ?