Comprare casa in Israele? Sarà sempre più caro (forse)

Nonostante gli interventi allo studio del governo, il mercato immobiliare israeliano vede i prezzi puntare ancora verso l’alto. Cerchiamo di capirne le cause

Il prezzo delle case in Israele è aumentato, solo nell’ultimo anno, mediamente, di circa il 13%, come rilevato dall’Ufficio Centrale di Statistica israeliano, dichiarato in un’apposita sezione del Rapporto annuale della Banca d’Israele e confermato, recentemente, dal Ministro delle Finanze Avigdor Liberman, in un convegno sul tema che si è tenuto ad Eilat.

Se poi pensiamo che, nello stesso periodo, l’euro si è svalutato rispetto allo shekel da 3,99 a 3,46 (circa il 15%) si può capire che chi è proprietario di una casa in Israele ha investito molto bene i propri risparmi. Il trend positivo non è una novità perché dura da circa dieci anni e la domanda che tutti si pongono è se tale trend continuerà nei prossimi anni, se si tratta di una bolla speculativa che dovrà scoppiare o se, semplicemente, i prezzi si stabilizzeranno avendo raggiunto un tetto.

E’ difficile fare previsioni, ma qualche ragionamento è possibile.

La preoccupazione e l’attenzione che il Governo pone al tema fa pensare che non si tratti di bolla speculativa. Nessun allarme, in tal senso, viene lanciato ma, anzi, si cerca di prendere contromisure per limitare la continua lievitazione dei prezzi che tanto malcontento sta creando tra gli israeliani.

Il Ministro ha affermato che cinque sono gli elementi che influenzano i prezzi degli immobili:

1. l’accesso ai mutui,
2. il costo del trasporto marittimo delle materie prime,
3. l’offerta,
4. la domanda,
5. la pianificazione.

Se i primi due sono al di fuori del controllo del governo sugli ultimi tre la politica sta tentando di intervenire per cercare di contenere i prezzi e si è mossa in varie direzioni. La prima è stata quella di aumentare le concessioni edilizie per la costruzione di nuovi edifici ed aumentare così l’offerta di nuove abitazioni, ma il risultato sperato non è stato ottenuto. 

Infatti, secondo il Presidente dell’Associazione dei costruttori, in Israele si dovrebbero costruire, ogni anno, circa 100.000 case per soddisfare la domanda e nel 2021 è iniziata la costruzione di sole 63.300 case, la cifra più alta dal 1995 ma non sufficiente rispetto alla domanda. Il 48,4% delle nuove costruzioni è stata avviata a Tel Aviv e nella regione centrale, il 24,8% nel distretto di Tel Aviv e l’8% nel Comune di Tel Aviv-Yafo, la maggior parte di qualsiasi altra città israeliana.

La seconda città per numero di nuove case in costruzione, nello scorso anno, è stata Ashkelon con 3.743 abitazioni, in crescita del 17,4 % rispetto al 2020 e al terzo posto c’è Gerusalemme con 3.175 nuove case in aumento del 31,6% rispetto al 2020. Al quarto posto Rishon Lezion e poi Bat Yam, Bnei Brak e Ramat Gan.

Inoltre, per cercare di contenere la domanda, Il Ministro delle Finanze ha presentato, al Comitato interministeriale per le questioni legislative, una bozza di emendamento alla legge sulla tassazione immobiliare. La riforma si rivolge ai residenti stranieri che saranno tenuti a pagare la tassa sul capital gain quando vendono un appartamento, pari al 25% sulla differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di vendita. I residenti stranieri perderanno anche l’esenzione fiscale sul reddito da locazione sugli appartamenti che affittano.

E’ convinzione del Ministro che se c’è meno convenienza per gli stranieri ed i grandi immobiliaristi ad acquistare un appartamento in Israele, come investimento a breve o lungo termine, allora più case saranno disponibili per gli acquirenti israeliani. Secondo l’agenzia delle entrate israeliana, i residenti stranieri possiedono 83.000 case in Israele, di cui 40.000 a Gerusalemme e Tel Aviv. 

Il Ministro prevede, inoltre, di imporre una tassa di acquisto del 12,5% agli investitori che acquistano quattro o più appartamenti, indipendentemente dal prezzo dell’appartamento. Gli investitori che possiedono più di una casa, attualmente, pagano un’imposta di acquisto, a seconda del valore dell’appartamento, compresa tra l’8% (su importi fino a 5.525.070 NIS) ed il 10% sui valori più alti e, quindi, sugli immobili di lusso. L’aumento dell’aliquota non sembra, però, così alto da disincentivare gli acquisti specialmente quelli con un valore più basso. In Italia il massimo dell’aliquota che si paga per l’acquisto di una seconda casa è il 9%.

Un’altra proposta di riforma, con il medesimo obbiettivo di contenere i prezzi, è quella di abbreviare il periodo di sovrapposizione in cui gli acquirenti di case sono autorizzati a possedere due case, da 24 mesi a 12 mesi. Attualmente un acquirente che acquista una seconda casa, può aspettare fino a 24 mesi prima di vendere la sua prima casa ed essere considerato il proprietario di una sola casa, quando si tratta di pagare le varie tasse. Tra il 2016 e luglio 2021, questo periodo è stato di 18 mesi, ma è stato esteso a 24 mesi l’anno scorso. Ora Liberman sta cercando di accorciarlo a dodici mesi, come in Italia.

Infine, il Ministro sta anche cercando di aggiornare le fasce d’imposta per l’acquisto di una proprietà, in modo che gli acquirenti di appartamenti più economici paghino meno e gli acquirenti di appartamenti più costosi paghino più tasse.

Secondo la riforma di Liberman, gli acquirenti di case saranno esenti dall’imposta di acquisto su appartamenti fino a 1,93 milioni di NIS, invece degli attuali 1,8 milioni di NIS. L’imposta sugli acquisti sarà del 3,5% per gli appartamenti che costano tra 1,93 milioni di NIS e 2,33 milioni di NIS. L’imposta sugli acquisti salirà al 5% da 2,33 milioni di NIS a 3,1 milioni di NIS (attualmente è da 2,14 milioni di NIS a 5,15 milioni di NIS) e all’8% da 3,1 milioni di NIS a 5,3 milioni di NIS. L’imposta sugli acquisti salirà al 10% nella fascia superiore a 5,3 milioni di NIS, invece che superiore a 18,4 milioni di NIS come è attualmente.

Tutte queste misure, anche se approvate, non sembrano sufficienti a limitare l’aumento dei prezzi che, quindi, è opinione di molti, continueranno a crescere.